החלטת מיסוי 4458-14 - מיסוי מקרקעין - החלת סעיף 67 לחוק על הפרשה לצרכי ציבור הנעשית באופן דו שלבי – החלטת מיסוי בהסכם
החלטת מיסוי 4458/14 - החלת סעיף 67 לחוק מיסוי מקרקעין על הפרשה לצרכי ציבור הנעשית באופן דו שלבי – מיסוי מקרקעין
עובדות המקרה:
- ביום 28 בינואר 2014 אושרה, ככשרה לרישום, תכנית מפורטת תא/XXXX (להלן: "התוכנית") הקובעת כי במקרקעין הידועים בגוש XXXX חלקות BB-AA (להלן: "המקרקעין") יבוצע איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים וזאת בהתאם לפרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965.
- התכנית קובעת כי המקרקעין המאוחדים יחולקו לשלושה מגרשים א', ב' ו-ג'. בעוד מימוש הזכויות במגרש ב' מוגבל בביצוע התוכנית במגרש ג' כפי שיפורט להלן, הרי שבמגרש א' התאשר מימוש הזכויות בו במנותק ממגרשים ב' ו-ג', בעליו לא קיבלו זכויות במגרשים ב' ו-ג' ועל כן הוא איננו נשוא פניה זאת.
- התכנית קבעה כי יתרת הבעלים המקוריים (להלן: "הבעלים") יקבלו את זכויותיהם במגרש ב' המיועד לבניה למגורים ואילו מגרש ג' מיועד לדרך וירשם על שם הרשות המקומית (להלן: "העירייה").
- סעיף 11.2 לתקנון התכנית קובע כי השטחים המיועדים לצרכי ציבור בתכנית יירשמו על שם העירייה ללא תמורה כאשר הם פנויים מכל מבנה, שימוש או חפץ.
- במגרשים ב' ו-ג' ישנים מחזיקים שונים דיירים מוגנים ופולשים. ברור כי על מנת להעביר את מגרש ג' על שם העירייה יש לפנות את המחזיקים השונים בו, בהתאם לתנאי התכנית.
- העירייה אשר מבקשת להבטיח כי המגרש המיועד לדרך יפונה מן המחזיקים השונים התנתה את הסכמתה לחתום על תשריט איחוד וחלוקה בהסדר הבא, אליו הגיע עם חלק מן הבעלים, והמבטיח מבחינתה כי מימוש הזכויות לבניה במגרש ב' יהא רק לאחר פינוי המחזיקים מן המגרש המיועד לדרך, וכך תוגשם גם מטרת התכנית לגבי מגרש ג' קרי רישומו על שם העירייה כאשר הינו פנוי לשימוש לדרך ציבורית.
- ההסדר אשר גובש בין העירייה לבין חלק מן הבעלים (להלן: "הבעלים שבהסדר") קובע כי הליך הפרצלציה על פי התכנית יושלם באמצעות מהלך דו – שלבי כדלהלן:
- בשלב ראשון יירשמו שני המגרשים ב' וג', על שם כל הבעלים על פי שיעור חלקיהם במקרקעין. כמו כן על 2 החלקות תירשם הערה אזהרה על חלקי הבעלים אשר בהסדר על פיה הם לא יהיו רשאים לבצע כל עסקה במקרקעין מבלי לקבל את הסכמת העירייה.
עוד במסגרת ההסדר התחייבו הבעלים שבהסדר כי תנאי להוצאת היתר בניה במגרש ב' יהא נקיטת כל ההליכים הנדרשים לשם פינוי מגרש ג' ומסירתו לעירייה כאשר הוא פנוי וריק וכן כי הבעלים שבהסדר לא יבנו או יבצעו פעולה מכל סוג במגרש ב', ללא הסכמת העירייה.
באופן זה, הגם שמדובר רק בהתחייבות של חלק הבעלים אשר בהסדר בלבד, ולא בכלל הבעלים, הבטיחה העירייה כי מימוש זכויות במגרש ב' לא יתאפשר ללא פינוי מגרש ג' (שכן, לצורך הוצאת היתר בניה נדרשת הסכמת כל הבעלים במגרש וחלקם, כאמור, כפופים להסדר עמה).
מטרת שלב מקדמי זה של רישום שני המגרשים על שם כל הבעלים במושע היא לאפשר לבעלים שבהסדר לפעול לפינוי המחזיקים במגרש ג', בין היתר במסגרת הליכים משפטיים לפירוק שיתוף בשני המגרשים רכישת זכויותיהם של יתרת הבעלים אשר ימנעו מלנקוט פעולות לפינוי המחזיקים (ובפרט במגרש ג'), ובסופו של דבר, להביא לפינוי המחזיקים השונים ולאפשרות הוצאתו של היתר בניה במגרש ב'.
- בשלב השני, עם פינוי מגרש ג' המיועד לדרך, ירשם המגרש על שם העירייה ובכך יושלם הליך הפרצלציה במגרשים כמתחייב על פי הוראות התכנית ותוסר ההערה בדבר הצורך בהסכמה לשם ביצוע הדיס-פוזיציה (בשתי החלקות).
- חלוקת הפרצלציה לשני שלבים תסייע בקידום התכנית אשר מעוכבת מזה מספר שנים בשל המצב המשפטי הסבוך.
פרטי הבקשה לרולינג:
לראות בשני השלבים המתוארים לעיל חלק מהליך אחד של פרצלציה, ויישום התכנית על אף כי רישום הבעלות על שם העירייה בסופו של דבר בחלקה המיועדת לצרכי ציבור מתבצע שלא בד בבד עם ביצוע הפרצלציה, כך שהשלמת רישום הזכויות, בשלב השני, על שם העירייה במגרש ג' יהא פטור ממס שבח וממס רכישה בגין העברת מגרש ג' מן הבעלים הרשומים לעירייה.
החלטת המיסוי 4458/14 ותנאיה:
- השלב הראשון – על רישום הזכויות במושע בשני המגרשים על שם כלל הבעלים בחלקות ב' ו-ג' יחולו הוראות סעיף 67 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק").
- בשלב השני עם העברת הזכויות במגרש ג' על שם העיריה, לאחר פינויו, תחול חובת דיווח, למנהל מיסוי מקרקעין על הבעלים (כמוכר) ועל העירייה (כרוכשת) בהתאם להוראות החוק. העברה זאת, ככל שבוצעה בהתאם להוראות התכנית וללא תשלום כל תמורה בכסף או בשווה כסף, תהא פטורה ממס בהתאם להוראות סעיף 67 לחוק, וזאת לאור הנסיבות במיוחדות של תנאי התכנית, הבעייתיות שבמימושה לאור מצב המחזיקים במגרשים והצורך בהשלמתה במהלך דו שלבי כאמור וכן לאור ההסדר המיוחד אשר נקבע בין הבעלים שבהסדר לעירייה אשר תכליתו פינוי המחזיקים במגרש ג' ופינויו לצרכי ציבור-לדרך.
- במסגרת החלטת המיסוי נקבעו מגבלות ותנאים נוספים.
לחץ כאן להחלטת מיסוי 4458/14
ראה גם החזר מס שבח , חישוב מס שבח , מיסוי מקרקעין טפסים