תוספת מספר 2 להוראת ביצוע 5/2013 - הוכחת העדר דירת מגורים במדינת תושבות מוכר תושב חוץ לצורך קבלת פטור ממס שבח

תוספת מס' 2 להוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 5/2013 – חלופות להוכחת העדר דירת מגורים במדינת התושבות של מוכר שאינו תושב ישראל לצורך זכאות לפטור לפי פרק חמישי 1 

בעקבות הרפורמה במיסוי דירות מגורים תוקן סעיף 49א(א) לחוק, וקבע תנאי לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה על ידי תושב חוץ בכך שאין לאותו תושב החוץ "דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב". עוד נקבע באותו סעיף כי "לעניין זה יראו תושב חוץ כמי שיש לו דירת מגורים במדינה אשר בה הינו תושב, כל עוד לא המציא אישור משלטונות המס ממדינת תושבותו כי אין לו דירה כאמור" (להלן: "אישור שלטונות המס").

בסעיף 3.3 להוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2013 – הרפורמה במיסוי דירות מגורים, הובהרו התנאים לקבלת פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה על ידי תושב חוץ, בהתאם להוראות סעיף 49א(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), בנוסחו לאחר תיקונו במסגרת החוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2013-2014), התשע"ג-2013. 

הוראות סעיף 49א(א) לחוק קובעת חזקה ראייתית כי אי המצאת אישור שלטונות המס במדינת התושבות משמע כי יש למוכר, תושב החוץ, דירת מגורים נוספת במדינת תושבותו ולפיכך אינו זכאי לפטורים ממס שבח הקבועים בפרק חמישי 1 לחוק. 

לאור העובדה כי ישנת מדינות אשר בהן רשויות המס אינן מנפיקות אישור כאמור, נקבע נוהל זה אשר מטרתו לאפשר לתושב החוץ להמציא ראיות חלופיות אשר מוכיחות את עמידתו בתנאי הנ"ל. 

נוהל זה יחול רק במכירה של דירת מגורים על ידי תושב חוץ אשר הינו תושב מדינה שרשויות המס שלה אינן מנפיקות אישור שלטונות מס, ולא יחול על מדינות אשר מנפיקות אישור כאמור. נכון למועד פרסום הוראה זאת ידוע לרשות המסים כי רק בלגיה ורוסיה מנפיקות אישור. 

יובהר כי הוראות סעיף 3.3(א) להוראות ביצוע 5/2013, בו צוין כי "אין להסתפק בתצהיר או כל מסמך אחר למעט אישור משלטונות המס באותה מדינה", ימשיך לחול על תושבי מדינות אשר מנפיקות אישור שלטונות המס כאמור. 

נוהל דרכי הוכחה בהעדר אפשרות להמציא אישור שלטונות המס (להלן: "האישור החלופי")

  • על המוכר להוכיח על סמך ראיות אובייקטיביות כי אכן אין בבעלותו דירת מגורים במדינת התושבות שלו ולשכנע בכך את המנהל.
  • בשלב ראשון, על המוכר – תושב החוץ – להראות היכן מקום מגוריו הקבוע במדינת תושבותו ומה טיב זכויותיו בדירה זו עליו להמציא חוזה שכירות או הסכם אחר המעיד על היותו שוכר ולא בעלים באותה דירה וכן אישור מוניציפאלי בדומה לארנונה בישראל כי המוכר משלם מיסים בחו"ל "כמחזיק" בדירה ולא כבעלים שלה, ככל שניתן להמציא אישור כזה.
  • אישור מרשות המיסים של מדינת התושבות של המוכר לפיו המוכר לא דיווח על הכנסה מדמי שכירות בגין דירת מגורים או נכס מקרקעין אחר שברשותו. לחילופין, המצאת דוחות המס של המוכר לתקופה הרלוונטית (במידה ויש למוכר הכנסות מדמי שכירות שלא נובעים מדירת מגורים, יוכל להמציא, בנוסף, תצהיר ערוך לפי פקודת הראיות לפיו לא מדובר על הכנסות משכירות של דירה אלא של נכס אחר).
  • כתמיכה לאישורים הנ"ל, יש להמציא תצהיר ערוך לפי פקודת הראיות ובו הצהרת המוכר כי אין לו זכויות בדירת מגורים נוספת במדינת התושבות שלו.

יובהר כי ככל שמדובר במדינה פדרלית כדוגמת ארה"ב או מדינה המחולקת למחוזות כדוגמת שוויץ, יש לוודא שהאישורים מתייחסים לכך שלמוכר אין דירה בכל המחוזות השייכים לאותה מדינה או בכל המדיניות השיירות לאותה מדינה פדרלית.

 

לחץ כאן לתוספת מס' 2 להוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 5/2013

ראה גם החזר מס שבח , חישוב מס שבח , מיסוי מקרקעין טפסים